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验房:验收细节至关重要 保障房子质量

发布于:2014-11-27 10:13

  “我作为购房者,只想了解开发商是否按照相关法律法规和程序,明确双方责任和义务,保障购房者的合法权益。”近日,达州一购房者黄先生称自己今年5月份在达州南外瑞城·龙湾小区购买了一套房子,合同约定明年4月份交房。11月初,该楼盘在媒体上刊发公告要求业主于近期前往验房,否则后果自负,但黄先生在验房过程中认为,开发商不具备分户验收条件,没有相关部门出具的质量报告以及分户验收记录表等拒绝收房。


  昨日,记者致电瑞城·龙湾李姓工作人员,该工作人员表示,他们楼盘在分户验收这方面是严格按照规定执行的,并以这两天较忙为由,拒绝了记者想进一步了解详细情况的请求。如果如该工作人员所说,严格按照规定执行分户验收工作,可能存在购房者对相关规定和开发商分户验收工作的误解;如果如黄先生所说,开发商不具备分户验收条件,那么众多购房者则被开发商狠狠地忽悠了一把。记者通过查阅相关规定和采访专业人士,本期华西城市读本乐居周刊将为广大购房者详细解读分户验收的注意事项。


  验收细节至关重要 细节保障房子质量


  据了解,分户验收,即“一户一验”,是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求进行工程竣工验收时,对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。那么,在分户验收的过程中,有哪些细节需要购房者注意的呢?


  “在分户验收过程中,最重要的是检查是否存在影响主要使用功能的质量问题?”达州某建筑公司一位工程师结合自己的工作实践,对房屋质量的验收颇有心得,所谓的影响主要使用功能的质量问题包括外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏;室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标;墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。一旦发现存在影响主要使用功能的严重质量问题时,应立即终止验收,责令改正,符合要求后重新组织验收工作。该专业人士直言:“这些问题很重要,不可小觑,不仅会影响住户的使用功能,在居住过程中还可能发生一些意想不到的安全问题。”


  同时,该专业人士还为购房者在分户验收中的具体验收细节提出了一些建议,包括如何测算室内净高、不规则房间的净开间等。室内净高推算值根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出,分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值后,报设计单位确认。对于室内开间不规则房间(如弧形、多角形等)的净开间可不做测量(设计和合同有特殊要求的除外);对于卫生间等地面设计要求找坡的房间,室内净高测量后可不做净高极差的计算,但应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高推算值。


  “在室内净高、净开间的检查过程中,为了尽可能做到精确,要求必须使用激光测距仪。现场的激光测距仪精度不应大于2毫米,使用前应统一比对,保证测量数据的一致性。仪器应定期校核、检定。”该专业人士说,还要求在室内地面都要标出相关点和线,在室内每个房间地面距纵横墙体50厘米处和中心点用十字交叉线标出净高测量点,并按“室内净空尺寸测量示意图”位置标明点的编号。室内地面应弹出水、电管线走向线。室内净开间检查时要求测距仪靠墙、贴地,激光测距仪光束应穿过测量方向的两个净高测量点。对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。


  分户验收步步为营 共同努力规避纠纷


  记者在平常生活中经常发现,在验房过程中,购房者与开发商之间经常会发生一些纠纷,类似上述黄先生与瑞城·龙湾的情况比比皆是,无论是购房者自己的误解,还是开发商的“无心之过”,因为验房而发生的纠纷实在没必要。那么,如何规避在验收过程中发生的纠纷呢?达州相关部门同志表示,这个问题是双向的,首先开发商要保证自己是在用良心做建筑,在质量上做到绝对过硬,让购房者无从挑剔;同时购房者在验收之前及验收过程中也应做好充分准备,让开发商没空子可钻。具体来讲,验收过程要做到步步为营,保障自己的合法权益。


  在分户验收过程中,最主要的是购房者进行自行检查,如果对专业问题把握不好,可聘请专业人士协助验收。据介绍,房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题,出现面积缩水的问题,因此需要特别检查。检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房者如果不放心,可在卫生间内蓄水,24小时后到下层住户的卫生间向上观察,如无漏水特征,即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水,可看边角是否有水印。同时,要特别留心厨房是否有直接采光、自然通风,是否为洗涤池、炉灶、排油烟机等设施预留位置。室内各种构建交付的成品是否完好,包括室内墙面是否平整光泽;地面是否平整、清洁;窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。


  “虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房,可是对于一些细节的检查还是需要相关的建筑专业单位来进行,因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。”达州某建筑公司专业人士指出,如果购房者自己把握不好验收标准,非常有必要求助于专业人士帮忙验收,专业人士可通过相关仪器检测房屋墙面平整度、垂直度,门窗四周是否顺直平整;专业管线的位置是否合理,质量是否过关;房屋室内各种材料的质量是否合格;房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。


  如果以上分户验收工作确保顺利完成后,在开发商正式向购房者交房之前还需注意一些细节,在交房时开发商必须向购房者提供《住宅工程质量分户验收表》,该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。同时,该《住宅工程质量分户验收表》必须由建设、施工、监理单位负责人签字确认,并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。另外,如果购房者发现开发商在分户验收记录中出现不真实或弄虚作假时,应立即终止验收并到相关部门举报。


  如此一来,通过购房者自行检查验收或请专业人士帮忙验收,加上专业单位的验收确认,才能确保购房者拿到手的是一套质量合格的房子,也规避了由于验收不规范等行为带来的纠纷。华西城市读本记者 罗轩


  注意事项


  分户验收,即“一户一验”,是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求进行工程竣工验收时,对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。


  第一步索要验收合格表


  《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时,必须提供《住宅工程质量分户验收表》,该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。


  住宅工程质量分户验收的主要内容包括:依据设计图纸的要求,在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,检查住宅观感质量和使用功能质量。


  分户验收合格后,开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》,并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格,建设单位就不能组织整个工程竣工验收。


  第二步业主自行检查


  买房人除收到相关验收表格外,自己也可以对房屋进行检查。自行检查的部分主要包括以下几大部分:


  房屋尺寸。石峰介绍,房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题,出现面积缩水的问题,因此需要特别检查。


  检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心,可在卫生间内蓄水,24小时后到下层住户的卫生间向上观察,如无漏水特征,即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水,可看边角是否有水印。


  在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。


  是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准,一是初装修,二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。


  室内各种构建交付的成品是否完好,包括室内墙面是否平整光泽;地面是否平整、清洁;窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。


  第三步请专业人士验收


  虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房,可是对于一些细节的检查还是需要相关的建筑专业单位来进行,因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。


  1、房屋墙面平整度、垂直度,门窗四周是否顺直平整。


  2、专业管线的位置是否合理,质量是否过关。


      3 、房屋室内各种材料的质量是否合格。


      4、 房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。
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